Comment actualiser ses fermages avec Domania
Le fermage n’est pas figé : il est actualisé chaque année selon l’indice national des fermages, et doit rester dans la fourchette du barème de votre département. Dans domania, vous ne modifiez pas le bail : vous générez les fermages de la nouvelle campagne, et domania recalcule tout à partir du bail existant.
Bail (inchangé) + nouveau barème + nouvel indice ──► fermage de la campagne
Prérequis : le nouveau barème doit être publié
C’est la condition indispensable. Chaque année :
- l’indice national des fermages est fixé par arrêté ministériel, en général en juillet ;
- chaque préfecture publie ensuite son arrêté départemental : minima et maxima du loyer, valeur du point, cours des denrées… Selon les départements, il paraît entre l’été et la fin de l’automne ;
- domania intègre ce barème : chaque intégration est annoncée par un article « barème disponible dans domania » pour le département concerné.
Tant que le barème de votre département n’est pas disponible dans domania pour la campagne, ne générez pas ses fermages : le calcul s’appuierait sur des valeurs incomplètes. Patientez jusqu’à la publication.
En bref
- Vérifiez que le barème de la campagne est disponible pour vos départements.
- Renseignez les taxes foncières de la campagne (par propriétaire et par commune).
- Ouvrez Génération des fermages, choisissez la campagne, cliquez sur « Vérifier et générer ».
- Contrôlez les parcelles plafonnées.
- Téléchargez les avis de fermage et envoyez-les à vos preneurs.
Étape par étape
1. Le barème de la campagne
Une campagne court du 1er octobre au 30 septembre. Le barème à attendre est celui de la campagne que vous allez facturer, pour chaque département où vous avez des parcelles.
2. Les taxes foncières
domania refacture au preneur sa part de la taxe foncière (TFPNB) et de la cotisation chambre d’agriculture. Il lui faut donc les montants de l’année, pour chaque propriétaire et chaque commune. S’il en manque, la génération est annulée et domania affiche la liste des manques, avec un bouton « Compléter les taxes foncières ».
3. La génération
Dans Génération des fermages, choisissez la campagne puis « Vérifier et générer ». Pour chaque bail validé couvrant la campagne, domania :
- calcule le taux d’actualisation : indice de la campagne ÷ indice de référence du bail ;
- applique ce taux au loyer de chaque parcelle, avec le barème de la campagne ;
- ajoute les remboursements de taxe foncière et de chambre d’agriculture ;
- répartit le total entre les preneurs selon leurs parts.
Le résultat s’affiche par preneur : un preneur ayant plusieurs baux voit l’ensemble de ce qu’il doit.
La première année du bail, il n’y a pas d’actualisation : le loyer convenu s’applique tel quel.
4. Les parcelles plafonnées
Pour un fermage à l’hectare (mode Surface), le loyer actualisé peut dépasser le maximum du nouveau barème. domania le plafonne alors au maximum autorisé.
- Sur la fiche du fermage, chaque parcelle affiche le montant plafonné et non plafonné. Vous pouvez forcer l’un ou l’autre au cas par cas.
- Depuis la liste des baux, le rapport « Baux capés » recense toutes les parcelles ayant atteint le maximum du barème : utile pour anticiper une renégociation.
Les modes par points et en denrée n’ont pas de plafond de ce type : la préfecture actualise directement la valeur du point ou le cours de la denrée.
5. Les avis de fermage
Chaque ligne de la synthèse ouvre le détail du preneur, bail par bail, avec l’impression en PDF. Le bouton « Télécharger tous les PDF » produit un avis par preneur en une seule fois.
Et si le bail a changé ?
L’actualisation annuelle ne touche pas au bail. En revanche, si le bail lui-même évolue (parcelle ajoutée ou retirée, changement de preneur, nouveau loyer négocié), mettez-le à jour avant de générer les fermages de la campagne concernée.
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