Calculer un premier fermage : méthode et règles à respecter

Introduction

Le fermage constitue la contrepartie financière versée par le preneur (fermier) au bailleur (propriétaire) en échange de la mise à disposition de terres agricoles ou de bâtiments d’exploitation. Contrairement à une idée répandue, le montant du fermage n’est pas librement négociable. Il est strictement encadré par le statut du fermage, codifié aux articles L. 411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, ainsi que par des arrêtés préfectoraux départementaux.

Cet article détaille les règles applicables au calcul du premier fermage, c’est-à-dire le loyer initial fixé lors de la conclusion d’un bail rural, ainsi que les modalités de son actualisation ultérieure.

Le cadre légal du fermage

Un prix encadré par la loi

La fixation du prix d’un bail rural n’est pas laissée au libre choix des parties. Le préfet de chaque département détermine, par arrêté, des minima et maxima de valeurs locatives pour différentes catégories de biens :

• Terres nues (cultures, prairies, etc.)
• Bâtiments d’exploitation (hangars, étables, etc.)
• Bâtiments d’habitation
• Plantations pérennes (vergers, vignes, etc.)
• …

Ces fourchettes de prix constituent un cadre obligatoire : le fermage convenu entre les parties doit impérativement se situer à l’intérieur de ces bornes.

Le principe d’évaluation

Il existe plusieurs méthodes de calcul des fermages: en denrées, en surface, par point… avec des tranches ou non… Le premier fermage tient évidemment compte de toute cette complexité de calcul, à laquelle s’ajoute la notion de prorata temporis. Attention, ce prorata est surtout applicable quand l’effort de préparation des produits est faible. En effet si le bail prend place à proximité de la récolte, la récolte est acquise au bailleur ou preneur sortant, même si le preneur en prend possession.

La méthode de calcul du premier fermage

Étape 1 : Déterminer la valeur locative de base

La première étape consiste à identifier la valeur locative applicable aux biens loués. Cette valeur est précisée dans le bail et doit être comprise entre les minima et maxima fixés par l’arrêté préfectoral du département concerné.

Pour les terres nues et les bâtiments d’exploitation, il convient de se référer à la grille de points établie par l’arrêté préfectoral. Au moment de la rédaction du bail, cet arrêté permet de calculer le montant du premier loyer en affectant un certain nombre de points à l’hectare aux parcelles louées en fonction de la nature des cultures, ou aux bâtiments d’exploitation ou d’habitation.

La formule générale, pour des calculs par points, est la suivante : Fermage annuel = (Nombre d'hectares × Points par hectare × Valeur du point) + (Points des bâtiments × Valeur du point)

Exemple : Pour 5 hectares de terres nues classées à 50 points chacune, avec une valeur du point fixée à 2,50 € pour l’année N : 5 ha × 50 points × 2,50 € = 625 €

Étape 2 : Ventiler le prix par catégorie de biens

Le prix du fermage doit être ventilé entre les différentes catégories de biens loués. On distingue généralement :

1. Les terres nues : soumises à l’indice national des fermages pour la polyculture et l’élevage
2. Les bâtiments d’exploitation : soumis au même indice national
3. Les bâtiments d’habitation : soumis à l’indice de référence des loyers (IRL)
4. Les cultures permanentes (vignes, vergers) : soumises à l’évolution du cours moyen des denrées

Cette ventilation est essentielle car chaque catégorie suit des règles d’actualisation distinctes.

Étape 3 : Respecter les fourchettes préfectorales

Une fois le montant calculé, il convient de vérifier qu’il respecte bien les minima et maxima arrêtés par le préfet pour chaque catégorie de biens. À titre d’exemple, dans le département de la Haute-Vienne, pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2025 :

• Terres nues : minima de 37,85 €/ha et maxima de 184,01 €/ha
• Bâtiments d’exploitation : valeurs définies par classes et catégories selon l’arrêté préfectoral

Ces fourchettes sont révisées au maximum tous les six ans et actualisées annuellement.

Le cas particulier du premier fermage : pas d’actualisation initiale

Une règle fondamentale à retenir : le montant du fermage de la première année est celui indiqué dans le bail, sans actualisation.

Cela signifie que le premier fermage est fixé une fois pour toutes lors de la signature du bail, dans le respect des barèmes en vigueur à cette date. Ce n’est qu’à partir de la deuxième année que le loyer pourra être actualisé selon l’évolution de l’indice national des fermages.

L’actualisation du fermage à partir de la deuxième année

L’indice national des fermages

Depuis la loi de modernisation de l’agriculture du 27 juillet 2010, les prix des fermages sont fixés annuellement sur une indexation unique applicable au niveau national. Cet indice repose sur une moyenne pondérée :

• 60 % : indice d’évolution du revenu brut d’exploitation agricole (RBEA) à l’hectare, constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes
• 40 % : évolution du niveau général des prix, mesurée par l’indice du prix du produit intérieur brut (PIB) de l’année précédente

La formule de calcul

Pour actualiser un fermage d’une année sur l’autre, deux méthodes équivalentes peuvent être utilisées :

Méthode 1 – Par variation en pourcentage : Fermage année N = Fermage année N-1 × (1 + taux de variation)

Méthode 2 – Par les indices : Fermage année N = Fermage année N-1 × (Indice année N / Indice année N-1)

Exemple concret : Pour un fermage 2024 de 4 200 €, avec un indice 2025 de 123,06 et un indice 2024 de 122,55 :

• Méthode 1 : 4 200 € × 1,0042 = 4 217,64 €
• Méthode 2 : 4 200 € × (123,06 / 122,55) = 4 217,48 €

Le cas des baux en denrées

Pour les baux conclus avant 1995 et libellés en denrées, l’actualisation suit une logique différente. Le prix du fermage est calculé en multipliant la quantité de denrées par le cours moyen de ces denrées, lui-même indexé sur l’indice national.

Exemple : Pour un bail à blé-fermage de 4 quintaux/ha, avec un prix de base 2009 de 21,69 €/quintal :

• Fermage 2009 : 4 qx × 21,69 € = 86,76 €/ha
• Fermage 2026 : 86,76 × 1,2704 = 110,22 €/ha

Les recours en cas de fermage excessif

Si le fermage exigé par le bailleur est supérieur de plus de 10 % au barème préfectoral, le preneur dispose d’un droit de contestation. L’article L. 411-13 du Code rural prévoit la possibilité de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux au cours de la troisième année du premier bail, ou de la troisième année de chacun des baux renouvelés, pour demander une révision du fermage anormal.

Points clés à retenir

Élément	Règle applicable
Liberté de fixation	Non – encadré par arrêtés préfectoraux
Base de calcul	Valeur locative × points × valeur du point
Fourchettes	Minima et maxima fixés par le préfet
Premier fermage	Montant du bail, sans actualisation
Actualisation	Indice national des fermages (à partir de l’année 2)
Baux en denrées	Cours moyen des denrées indexé
Recours	Tribunal paritaire des baux ruraux (si > 10 % du barème)

Conclusion

Le calcul d’un premier fermage obéit à des règles précises qui protègent à la fois le bailleur et le preneur. La méthode repose sur l’attribution de points aux parcelles et bâtiments loués, multipliés par une valeur du point fixée annuellement par arrêté préfectoral. Le montant obtenu doit impérativement respecter les fourchettes minimales et maximales départementales.

Une fois le bail conclu, le fermage initial reste inchangé pour la première année. Ce n’est qu’à partir de la deuxième année qu’il est actualisé selon l’indice national des fermages, dans les conditions détaillées ci-dessus.

Pour toute situation particulière, il est recommandé de consulter la chambre d’agriculture de son département ou un conseiller spécialisé en droit rural, qui pourra vérifier la conformité du fermage envisagé avec les barèmes en vigueur.