Créer un bail rural dans domania : le point de départ du calcul des fermages

Dans domania, tout commence par le bail. Le fermage n’est pas saisi à la main : il est calculé à partir de ce que dit le bail — les parcelles louées, leur mode de calcul, la date d’effet, les preneurs et leurs parts. Un bail bien saisi, c’est un fermage juste, chaque année, sans ressaisie.

Bail ──► parcelles + mode de calcul ──► barème du département ──► indice national ──► fermage

En bref

  1. Ouvrez l’assistant « Nouveau bail » (liste des assistants ou page d’accueil des Baux).
  2. Renseignez le document, le bailleur, les parcelles, les preneurs et les conditions financières.
  3. Enregistrez : le bail est créé à l’état Projet et son contrat PDF est généré.
  4. Envoyez puis validez le bail.
  5. Générez les fermages de la campagne voulue.

Les étapes de l’assistant

1. Le document

Deux possibilités :

  • Un modèle de la bibliothèque, choisi selon le type de bail (bail à ferme de 9 ans, bail à long terme, bail de carrière…) : domania produira le contrat à partir de vos données.
  • Un document personnalisé : vous chargez votre propre PDF (par exemple rédigé par votre notaire).

Étape 1 de l’assistant : choix du document

2. Le bailleur et le cadre du bail

Bailleur principal, campagne de référence, durée, préavis, date de l’état des lieux.

La date d’effet est essentielle : elle fixe l’indice de référence du bail, celui du 1er octobre qui suit (ou qui précède, si le contrat le prévoit). C’est par rapport à lui que le fermage sera actualisé chaque année.

Étape 2 : bailleur, campagne de référence et indice

3. Les parcelles — le cœur du calcul

Pour chaque parcelle louée, vous indiquez :

  • le mode de calcul du fermage ;
  • les catégories (nature de la terre, classe, sous-région…) ;
  • les paramètres : prix à l’hectare, nombre de points, quantité de denrée, taux de participation à la taxe foncière…

Paramètres de calcul d’une parcelle

Choix du mode de calcul

Les modes de calcul proposés sont ceux que publie le département de la parcelle pour la campagne du bail :

Mode de calcul Principe
Surface un prix à l’hectare, encadré par un minimum et un maximum
Denrée une quantité de denrée par hectare, convertie en euros
Points (valeur en euros) un nombre de points multiplié par la valeur du point
Points (pourcentage max) un pourcentage du maximum autorisé
Points (équivalent denrée) des points convertis en denrée, puis en euros
Loyer le logement inclus dans le bail, actualisé par l’IRL

domania vérifie ainsi que le loyer reste dans la fourchette de l’arrêté préfectoral.

Parcelles du bail

4. Les preneurs

Sélectionnez ou créez les preneurs. Pour chacun : sa part (répartie à parts égales par défaut) et s’il est le preneur principal — il en faut un, et un seul.

Ajout d’un preneur

5. Les conditions financières

Taux et frais de gestion de la taxe foncière (TFPNB) et de la chambre d’agriculture refacturées au preneur.

Étape 5 : conditions financières

6. Enregistrer

Le bail est créé à l’état Projet et le contrat PDF est généré.

Récapitulatif avant enregistrement

Fiche du bail à l’état Projet, bouton « Envoyer le bail »

Du projet au bail validé

Depuis la fiche du bail :

  • Envoyer le bail : Projet → Envoyé ;
  • Valider le bail : Envoyé → Validé.

Seul un bail Validé (ou en Préavis, ou Terminé) entre dans le calcul des fermages. Un projet ne génère jamais de fermage.

Bail validé, avec le fermage actuel par parcelle

Le fermage, conséquence du bail

Dans l’écran des fermages, « Générer les fermages » calcule, pour la campagne choisie (du 1er octobre au 30 septembre), le fermage de chaque bail éligible :

  1. pour chaque parcelle, le moteur du mode de calcul applique le barème du département ;
  2. le montant est actualisé par le rapport entre l’indice national de la campagne et l’indice de référence du bail (pas d’actualisation la première année) ;
  3. les fermages des parcelles sont additionnés ;
  4. le total est réparti entre preneurs et entre propriétaires selon leurs parts, avec les participations à la taxe foncière et à la chambre d’agriculture.

Vous obtenez un avis de fermage détaillé en PDF, prêt à être envoyé.

Chaque année, il suffit de relancer la génération : domania reprend le bail, le nouveau barème et le nouvel indice. Rien à ressaisir — à condition que le bail soit juste.

Et pour un bail déjà signé ?

Vous avez des baux signés depuis longtemps, sur papier, voire des baux verbaux ? Vous pouvez aussi les saisir dans domania pour en calculer les fermages : voir Créer un bail verbal pour calculer les fermages d’un bail existant.

Chaque année ensuite, le fermage s’actualise sans toucher au bail : voir Actualiser un bail rural à chaque campagne.